두우레저단지

하동 두우레저단지 결국 물거품 되나 … 이후 남은 과제는 ?

하동군을 상대로 토지대금 250억 원 반환 요청시 어떻게 되나?

행정·기관 - 두우레저개발(주) 간의 입장 차가 커 ‘걸림돌’ 될 듯

두우레저단지 조성 목표 … 무엇을 조성하려 했나 ? 

두우레저단지 조성 사업은 광양만권 경제자유구역청 과 하동군의 오랜 숙원 사업이었다. 여러 차례 사업시 행자를 물색했지만 번번이 실패했다. 지난 2020년 어 렵사리 한국투자증권(주)를 위시한 총 7개 사가 출자한 SPC법인 두우레저개발(주)가 사업 시행자로 나섰다. 지난 2020년 8월 공모절차 이행을 마쳤다. 이후 두우레 저개발(주)은 지난 2021년 1월 28일 광양만권경제자유 구역청 공모사업의 시행자로 지정됐다. 사업비 3,139 억 원을 투입해 하동군 금성면 고포리와 궁항리 일원 2.72(82만 평)에 복합레저단지(골프장·레저테마파크· 숙박시설 등)를 조성하기로 하고 본격적인 사업을 진 행했었다.

이 사업은 경남권 최고와 최대 규모의 복합레저단지 조 성을 목표로 추진됐었다. 가족 모두가 함께 즐길 수 있 는 새로운 개념의 레저단지 조성이 목표였다.

이 사업은 지난 2012년부터 쭉 이어온 사업을 이어간 다는 취지로 사업시행자가 선정된 것이었다.  따라서 두우레저개발(주)은 사업부지 내 80%의 땅을 소유하고 있는 하동군과 사업토지 매매계약을 체결하 고, 계약금(선수금) 50억 원을 포함해 중도금까지 250 억 원을 이미 지급했다. 나머지 땅도 대부분 매입해 현 재 사업 대상 부지의 95%를 확보했다.  

SPC “더 이상 사업 진행 불가” … 왜 이런 문제가 발생했나?

하지만 두우레저개발(주)은 미등기 등으로 소유자가 파악되지 않는 부지 5%를 수용하는 과정에서 제동이 걸렸다. ‘국토부와 법제처로부터 사업인정이 실효돼 강 제 수용이 불가능하다’는 유권해석을 받았기 때문이다.   국토부와 법제처는 ‘2012년부터 추진한 두우레저개발 사업이 단절된 것으로’ 판단했다. 사업인정이 계속 유 효하게 유지되려면 ‘2020년 12월 31일까지 사업기간 변경이 이뤄져야’ 하는데도 불구하고 49일이 지난 후 인 2021년 2월 18일에서야 변경 고시되었다는 것이 이 유다. 

국토부와 법제처의 결정에 의하면 결국 광양만권경제 자유구역청의 공모 등의 절차가 처음부터 잘못된 것이 라는 설명이라고 두우레저개발㈜ 측은 주장한다. 

만약 사업인정이 실효된 이후 사업을 하려면 국토부와 협의가 가능한 개발계획을 다시 수립한 뒤 신규사업으 로 진행해야 한다는 것이다. 다시 말해 지난 2020년 공 모 절차 이후 현재까지 진행해 온 사업계획으로는 더 이상 진행이 불가능하며 새로운 사업계획을 짜야 한다 는 취지로 이해된다. 더 좁혀서 요약하면, ‘기존 사업계 획으로는 더 이상 추진이 불가능하다’는 판단이다. 그러다 보니 사업부지 가운데 나머지 5%에 대한 토지 수용이 불가능한 상황이 되어버렸다. 두우레저개발㈜ 측은 5%의 토지 가운데 일제 강점기 시대 누군가의 명의자로 된 토지 등 상속불가, 미등기 토지 및 소유자 소 재불명 등 반드시 수용재결이 있어야만 취득할 수 있는 토지들이 사업부지 곳곳에 산재해 있어서 이러한 토지 들을 수용하지 못하면 당초 목적했던 사업 추진이 불가 능한 상황이라고 설명한다.

비록 5%의 적은 비율이지만 일종의 알박기처럼 되어 버려서 사업 구상구역 한 가운데 소재해 있는 토지를 강제수용을 하지 않고는 사업이 불가능하다는 의미로 이해된다. 

이러다 보니 두우레저개발㈜는 “산발적으로 흩어져 있 는 소유자를 찾을 수 없는 토지를 비롯한 5%의 토지 강제수용이 이뤄지지 않을 경우, 사업을 더 진행할 수 없다고 판단해 사업 불가 판단을 내렸다”고 설명한다. 사업자로 지정돼 기존 공모 조건에 맞춰 사업을 진행하 던 두우레저개발(주)은 ‘경제자유구역청의 안일한 행 정업무로 발생한 결과다’라고 지적한다. 대단히 황당한 처지에 놓여 있다고 입장을 설명한다.

이후 풀어 나가야 할 과제 … 하동군에 미칠 영향? 

두우레저개발㈜은 지금까지 400억 원이 투입된 사업 비와 이자 부담은 물론 SPC 법인 자체의 존립 여부까 지 우려해야 하는 심각한 단계에 이르렀다고 설명한다. 만약 사업인정이 실효된 만큼 이후 다시 사업을 진행 하려면 ‘국토부와 협의가 가능한 개발계획을 다시 수립 해야’ 하며, 이렇게 되면 신규사업으로 진행해야 한다 는 것이다.  

이에 대해 SPC는 “민간업체가 정부기관에게 공모 사기 를 당한 형국이다”라고 설명한다. 이에 따라 두우레저 개발(주)은 주무관청인 경제자유구역청을 대상으로 손 해배상 등 법적 절차에 들어갈 수밖에 없는 상황이라 고 설명한다.  

이 부분의 사실 판단과 해석을 놓고 다소 시각이 엇갈 릴 수도 있을 것이다. 다시 말해 이런 사태가 발생하게 된 원인 제공자가 누구냐는 문제로 귀결될 수 있기 때 문이다. 

두우레저개발㈜는 “전적으로 광양만권경제자유구역청 과 경상남도의 잘못이다”라고 지적한다. 그러니 이 사 업 공모에 선정된 이후 국가기관을 믿고 사업을 추진하 는 과정에서 발생한 경비(투입 비용과 그에 따른 각종 이자)를 손해배상하라고 주장한다. 

사업자로 지정돼 기존 공모 조건에 맞춰 사업을 추진 하던 ㈜두우레저개발은 경제자유구역청의 안일한 행 정업무로 인해 발생한 상황을 놓고 황당한 처지에 놓 였다고 주장한다. 

그간 수 차례 하동군과 경자청 등과 협의를 벌였지만 원만한 해결책을 찾지 못한 것으로 알려지고 있다. 두 우레저개발㈜ 측은 지난 4월 11일 경자청을 대상으로 150억 원의 손해배상 청구 소송을 제기한 것으로 알려 지고 있다. 

하동군을 대상으로 토지대금으로 지급한 250억 원의 반환을 요청한 상태로 알려지고 있다. 250억 원 전액에 대해 하동군이 어떤 태도를 취할지에 따라 앞으로 원만 하게 해결될지 아니면 치열한 법적인 공방으로 이어질 지 관전 포인트가 될 전망이다. 

이후 어떤 식으로 진행되더라도 하동군에도 적지 않은 타격이 우려된다. 무엇보다 사업이 또 파행을 겪게 될 것이라는 점이 가장 우려스러운 부분이다. 

이후 차선책은 없을지에 군민들의 관심이 집중되고 있 다. 갈사산단 조성을 비롯해 금성면 일대에 하동군이 구상했던 사업들이 줄줄이 파행을 겪으면서 실망감을 느끼고 있는 하동군민들에게 희망의 끈을 찾을 수 있 을지가 궁금하다. 하지만 지금 당장은 대안이 없어 보 인다.  

하동군 등 행정이나 기관과 두우레저개발(주) 간의 입 장 차가 너무 크기 때문이다.

경자청의 태도?… 입장 차 커 ‘사업 정상화’의 길은 있을지? 

지난 4월 30일 경남도의 보도자료를 보면, “광양만권경 제자유구역청 하동사무소는 경제자유구역의 사업 자 체가 실효된 것이 아니고, 2019년도에 개정된 토지보상 법에는 토지수용이 수반되는 개발사업은 사전 공익성 협의 대상이다. 이에 따라 공익성 협의 및 공익성 협의 기준 완화 등을 추진 중이며, 사업시행자에게 공익성 협의를 위한 협의 서류 제출을 수차 요청하는 등 사업 추진에 박차를 가하고 있다”라는 취지를 밝힌 바 있다. 그러나 본지에서 확인한 바에 의하면, 경제자유구역의 사업 자체가 실효되지 않았다고 하더라도 현재의 사업 계획은 이미 중앙토지수용위원회의 공익성협의를 통 과할 수 없어 실행이 불가능한 계획으로 해석된다. 

또 지난 2019년도 개정된 토지보상법 시행 이후 민간 이 시행하는 골프장이 포함된 사업에 대한 공익성협의 가 동의된 사례는 전무하다. 다만 최근 구산관광단지 에 대하여 골프장 면적 비율 30% 이하 등을 조건부로 공익성 협의 동의된 사례가 있다. 이 또한 문체부와 국 토부(중토위) 간에 4~5년 이상의 긴 시간 협의 과정을 거쳐 이루어진 사례로 알려졌다.

특히 문제는 앞에서도 언급하였듯이, 두우레저단지 개 발사업은 이미 지난 2020년 공모 절차 이전에 의제된 사업인정고시가 있었기 때문에 사업 단절이 발생하지 않았다면(제때 연장 공고가 이뤄졌다면) 공익성협의 대상이 되지 않고 바로 수용재결 단계를 실행할 수 있 는 사업이었다.  

이 사안을 요약하면, 행정기관의 잘못으로 사업 기간이 단절되어 사업인정이 실효됐는데도 개발사업 시행자 를 지정한 결과로 귀결된다. SPC 측의 주장이다. 행정 과 기관이 모든 문제가 발생하도록 하였음에도 불구하 고 경자청은 이러한 중요한 문제는 거론하지 않고 사업 시행자에게 공익성협의자료를 제출하라는 등 모든 책 임을 지지 않으려는 모습으로 비춰진다. 

다시 말해, 왜 2019년 개정된 토지보상법 적용 대상이 되게 되었는지? 기존의 사업인정이 왜 실효되었는지? 그 책임은 누구에게 있는지?를 명확하게 규명하고, 사 업시행자에게 명확한 대책을 제시하여야 한다. 

그럼에도 불구하고, 결국은 ‘사업시행자의 사업 추진의 지가 중요하다’는 식으로 그 책임을 전가하는 듯한 모 습은 행정기관이 국민에 대한 신의를 저버리는 행위가 아닐지? 나아가 이는 행정에 대한 국민의 불신을 더욱 높이는 사례가 되지 않을지 우려되는 상황이다.

/김회경 편집국장